按这六个指标选富城市买房,躺赢后半生!

时间:2019-09-26 08:00:01 来源:今日上海网 当前位置:小万美食吖 > 人物 > 手机阅读


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来源:地产情报站(dichanqbz);作者:京竹山


有一种眼光叫未来导向,有一种选择叫大城生活。


选择的重要性!用一句话讲:“战术上的勤奋无法弥补战略上的短视”。选对了城市,你将最大程度的分享城市发展红利。


快速发展的城市既有内部逻辑,也有外部表征。他们通常“富集”稀缺资源。我把这类富集资源的城市叫做——“富城市”。结合楼市现状,我们讨论该如何筛选出这些“富城市”。

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经过思考,我把选择重点放在房价相对较低(设定均价2.5万以内)的城市之中。这样几乎可以囊括除一线、厦门、苏州、杭州、南京、三亚外,几乎所有的二线、三线城市。其中一些城市,房价处于低位,占有稀缺资源,未来最可能持续快速增长,适宜多数人安居乐业。

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选择“富城市”置业,买定离手,不必纠结,踏实工作,认真生活,3年后再看。本着这个思路从下面6个角度,我们去寻找那些“富城市”,让我们与城市共同成长。

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1、常住人口600万以上

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城市的发展,人口是基础。一个均好的城市,未必人口要一千万、二千万,但一定的人口规模是必要条件。常住人口600万以上,可以作为一个标准。

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首先,一、两百万人口规模的城市,在今天看来太小了,很难支撑起起多个产业。600万以上的人口比较合适。2017年,新加坡人口561万、香港地区人口741万、以色列人口870万。这些经济体都拥有多元化的产业,强大的经济实力。多元化,能够增加城市的经济韧性,帮助城市抵御风险。

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其次,庞大的人口,本身就意味着广阔的市场。发达经济体的产业转移,往往优先考虑劳动力成本。

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如果企业不来,既提供不了税收,也提供不了就业岗位。政府没钱,地铁、医院、公园等公共配套,自然发展缓慢。老百姓没钱,日子也不好过。人口规模是我们选择“富城市”的首要条件。

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▼富人口”GDP百强、低房价城市如下图:

▲600万以上人口城市

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其中无锡、宁波、烟台、南通、泉州、徐州,这6个城市虽然不是省会城市,大家平时关注度比较低,但从数据看,经济规模、人口规模、人均GDP、教育占有,在全国300多个地级城市中,都很突出,地缘客户值得特别关注。

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2、较高的教育水平

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人口是基础,但要充分发挥人的作用,还要高人均人力资本。这个途径只有一——“教育”

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劳动力受教育程度最高的省市前五位是:北京、上海、天津、江苏、辽宁人力资本人均最高前五是;北京、上海、天津、浙江、江苏人均GDP最高前五是:北京、上海、天津、江苏、浙江。我们看这个顺序,高度一致。大家都知道,单一资源终会枯竭,资源型城市的衰败在过去20年非常明显。曾经的高光城市,煤城鹤岗、鸡西、铜都白银、石油城玉门等,在资源枯竭之后,无一不经济萧条,人口流失。

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资源是有限的,唯有文化生生不息。教育资源,特别是重点高校在城市布局后,几十年都难以转移。高校不足,意味着最重要的智力资源短缺。这对于产业升级,新兴高技术产业的内生、引进都非常不利。所以在选择城市时,教育资源的丰富程度,需要特别关注。

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教育富裕的城市有:无锡、长沙、天津滨海、烟台、南通、大连、泉州、成都、合肥、西安、徐州。

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3、有闪闪发光的IP

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现代城市,闪闪发光IP是软实力的最佳载体,不可或缺。创业、娱乐、体育、美食IP越闪亮,越能吸引各类人才


过去40年,最会使用IP的城市就是深圳了,“创业之都”吸引了全中国的热血青年蜂拥而至,他们雄心壮志、怀揣梦想和渴望,在哪里大展拳脚,开天辟地。短短几十年,把一个小渔村变成了一座超级城市。

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IP多的城市大都开放、有趣、宜居、充满活力,更能吸引年轻人。姑娘、小伙的不断涌入,给城市源源不断的输送新鲜血液。这些人普遍接受高等教育,更愿意挑战风险,他们代表城市的未来。

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目前,国内有闪亮IP的城市并不多。大家耳熟能详的除了“创业之都”深圳、“娱乐之城”长沙、“美食之都”成都、重庆寥寥数个。其他如“冰雪之都”哈尔滨,“足球城市”大连,最近几年的IP亮度反而有所削弱。


闪亮的IP,是聚集人力的特殊要素,特别是教育资源有短板的城市,打造闪亮IP,是弥补短板的捷径。

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以体育IP为例2018年5月,人民网公布过2017体育活力城市top100。排名前列的活力城市有:成都、重庆、武汉、长春、郑州、太原、沈阳、常州、石家庄、大连。


体育活力城市TOP20名单如下:

▲数据来源:人民网

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4,地理位置的重要性

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商业贸易的开展需要两大前提,便捷的交通+安全保障。交通枢纽是进行商业、贸易活动的天然选择。贸易的背后,是海量物流、资金、人流的汇集。人财物在一个地区高度集中,持续流通,经济发展就如虎添翼,想不快都难。

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从地理位置看,滨海城市>滨江城市>内陆城市。尤其是滨海城市,涵盖了海运、陆路、航空、水运,四种运输类型,具有最大的交通运输潜力。


滨海城市:海路+陆路+航空港

滨江城市:水路+陆路+航空港

陆路枢纽:高速+高铁+航空港

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2017年,第一财经曾对全国330个地级以上城市,共计56953个城市组进行研究。在大数据基础上,通过归一化和回归算法,找出了国内20个强联系城市。

20个强联系城市中,包括:滨海枢纽城市,天津滨海新区近港口城市,沈阳(营口港)滨江枢纽城市,武汉、重庆、长沙(霞凝港)、成都(乐山港)、济南(小清河港)、合肥(合肥港)内陆枢纽城市,郑州、西安、石家庄等。

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在印象中,除一线外,一直认为武汉、郑州的交通枢纽地位较高,但从数据看,长沙提升非常快,仅次于北上广徐州、南昌、济南这三地,在八纵八横的高铁格局中,进步也很大地级市徐州,GDP达到6600亿,人口870万,发展势头迅猛。

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上述TOP20未统计国际航运,大连、宁波、福州、泉州、南通,包括唐山-秦皇岛,这些有优良港口城市,也不可忽略。

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5、距离的重要性

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信息技术的进步,并没有降低距离和位置的重要性,相反,因为创新、创意更依赖要素聚集,更需要浓度和密度,所以位置变得更加重要了。所有知名的开元棋牌德州扑克_利用开元棋牌刷钱_开元棋牌游戏苹果创新高地,从国家层面看都是点状分布的,从城市层面看也是小片状分布。现在的开元棋牌德州扑克_利用开元棋牌刷钱_开元棋牌游戏苹果还不能完美的解决距离对创新的影响。

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我国的开元棋牌德州扑克_利用开元棋牌刷钱_开元棋牌游戏苹果创新高地主要是“两区”。一是国家级经济技术开发区,约219个;另一是国家级高新技术开发区,约156个。二者稍有区别,前者既着眼于产业发展规律,又着眼于区域发展规律,更注重利用当地比较优势后者,更多的着眼于未来产业的发展。

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2018年的国家高新区综合排名前20

▲数据来源:园区在线

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开元棋牌德州扑克_利用开元棋牌刷钱_开元棋牌游戏苹果部火炬中心,每年会下发一次国家高新区的园区排名,但不对外完全公开。上述排名根据公开信息整理(进步的园区乐于宣传),基本可信,可能存在名次偏差。

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不到两千万的人口,创造出了11.5%的GDP。

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2018年国家级经开区综合排名前30

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2017年1-9月,全国219家国家级经济技术开发区(以下简称国家级经开区)实现规模以上工业总产值167533亿元人民币。

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综合排名前30名的国家级经开区,东部地区有20家,中部8家、西部2家长三角地区的经开区,不论是发展数量还是质量上,均领跑全国。数量约45个,占20%左右。其中仅江苏省内的经开区数量达到26个,是拥有国家级经开区数量最多的省份。

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根据2018年5月公布数据,国家级经开区劳动生产率已达44.6万元/人,远高于全国9.5万元/人的平均水平。换句话说,经开区的人均劳动率是平均水平的5倍,收入自然会达到平均水平的5倍那里就业好,那里收入高,那里房子增值快,很直白的逻辑。

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在开元棋牌德州扑克_利用开元棋牌刷钱_开元棋牌游戏苹果就是第一生产力的今天,科创高地发展的趋势是包含金融、商务、交通、生态、居住功能的复合型中心,科创中心的地位将会更加显着伴随着产业升级和转移,二、三线城市中如武汉、合肥、成都、西安、济南、长沙、大连、沈阳、宁波、烟台、天津(滨海、武清)、昆山、嘉兴、石家庄、长春等科创富城市,存在明显机遇。

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6、城市治理水平

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关于城市治理水平,不会有公开排名。暂用近10年GDP增速指标代替,这是一个综合性指标,GDP持续较快增长,说明促进城市发展的各个要素都有充分的释放。

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分区域看:南方比北方增速快,中部比东部和西部快,贵州、安徽、湖北三省的城市增速较快,辽宁、山东、河北的城市增速较慢。

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直辖市、省会城市增速前15有:贵阳、合肥、重庆、成都、长沙、银川、西安、武汉、海口、南宁、南京、郑州、昆明、南昌、兰州。

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从现在起,中国城市格局将再次发生巨大变化,中部、西部城市在逐渐崛起。东北地区暂时落后,因为战略地位重要,这意味会有更多的支持,将是难得的振兴机遇。

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总体看,因为历史的、经济的、发展阶段的原因,城市在分化,城市房价差异巨大。准业主在买房前,综合考虑,还是能够筛选出一些“富城市”安心购买的。


别地儿都想放松,这个城市却收紧调控!为什么?

怎么把房子卖给“轻生活”的年轻人?

这是见过的最客观的河北楼市现状分析了!

说一说未来几年中国可能消失的城市

中国楼市城市画像,来看看你的城市是什么样?

2019楼市走向如何?先看完这十大预测再说……

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